שוק הנדל"ן הבינלאומי נכנס ב-2026 לשלב של התייצבות לאחר שנים של תנודתיות. על פי תחזיות, היקף ההשקעות הגלובלי צפוי לצמוח בכ-15% השנה, כאשר משקי בית אמידים ומשרדי משפחות מהווים מקור הון משמעותי ומתחרים בגופים המוסדיים. למשקיע הישראלי השוקל חשיפה לנדל"ן בחו"ל, ההחלטה בין השקעה ישירה להשקעה באמצעות קרן מחייבת בחינה מעמיקה של היתרונות והחסרונות של כל מסלול.
השקעה ישירה: שליטה מלאה עם מורכבות גבוהה
רכישת נכס ישירות מעניקה למשקיע שליטה מלאה על כל ההחלטות: בחירת המיקום, סוג הנכס, השוכרים ואסטרטגיית היציאה. יתרון משמעותי הוא האפשרות לנצל הטבות מס מקומיות כמו פחת והוצאות מוכרות, לצד מינוף באמצעות משכנתא מקומית. המשקיע נהנה מהפוטנציאל המלא לעליית ערך הנכס.
עם זאת, השקעה ישירה מחייבת הון גבוה, לרוב מאות אלפי דולרים לנכס בודד. ניהול נכס מרחוק מורכב ותלוי בחברת ניהול מקומית, כאשר אתגרי שפה, תרבות ורגולציה מוסיפים שכבות סיכון. ריכוז ההשקעה בנכס בודד יוצר חשיפה גבוהה לתנאים המקומיים, והנזילות נמוכה מאוד עם עלויות עסקה גבוהות במכירה.
השקעות נדל״ן בחו״ל באמצעות קרנות: נגישות ופיזור
קרנות נדל"ן מאפשרות כניסה לתחום השקעות נדל״ן בחו"ל עם סף נמוך משמעותית, לעיתים החל מעשרות אלפי שקלים. הקרן מספקת פיזור מובנה על פני נכסים רבים, אזורים גיאוגרפיים וסקטורים שונים, לצד ניהול מקצועי של צוות מומחים המכיר את השווקים המקומיים. הנזילות גבוהה יותר בהשוואה להשקעה ישירה, במיוחד בקרנות סחירות.
החיסרון המרכזי הוא היעדר שליטה על בחירת הנכסים הספציפיים ועל החלטות הניהול. מבנה העמלות כולל דמי ניהול שנתיים ודמי הצלחה, המפחיתים מהתשואה נטו. בקרנות לא סחירות קיימות תקופות נעילה של מספר שנים.
מגמות רלוונטיות ל-2026
השנה מתאפיינת במעבר מספקולציה קצרת טווח לשימור הון ותשואות שכירות יציבות. קריטריוני קיימות הפכו למשמעותיים לערך הנכס, במיוחד באירופה. מודל הבעלות החלקית צובר תאוצה ומאפשר פיזור בין נכסים איכותיים במספר יעדים. יעדים מובילים כוללים את ספרד, פורטוגל, קפריסין ודובאי, כאשר יפן הופכת ליעד מבוקש למשקיעים המחפשים יציבות.
שיקולי בחירה
ההחלטה תלויה בהיקף ההון הזמין, ברמת המעורבות הרצויה ובצרכי הנזילות. משקיעים רבים משלבים בין שני המסלולים: השקעות ישירות בשווקים מוכרים לצד חשיפה לקרנות המספקות גישה לשווקים ולסקטורים נוספים.